一直以來(lái)，擁有名校入學(xué)資格的二手學(xué)區(qū)房，在存量房市場(chǎng)猶如“神”一般的存在，無(wú)論樓市風(fēng)云怎樣變幻，這類(lèi)房源價(jià)格只漲不跌、供不應(yīng)求。但隨著省城義務(wù)教育階段招生政策逐年改革，90后家長(zhǎng)育兒觀念的改變，二手學(xué)區(qū)房正在悄然降溫。
A 買(mǎi)家觀望學(xué)區(qū)房交易放緩
李強(qiáng)（化名）在省城杏花嶺區(qū)五一路某房產(chǎn)中介門(mén)店已供職6年，這家門(mén)店的主力客戶(hù)是附近某名校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)二手房的購(gòu)房家長(zhǎng)，因此他對(duì)省城二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的走勢(shì)了如指掌。
“市場(chǎng)好的時(shí)候，學(xué)區(qū)覆蓋的住宅樓，40至60平方米的小戶(hù)型最好銷(xiāo)售，基本處于掛牌三日內(nèi)即成交的狀態(tài)?！崩顝?qiáng)告訴山西晚報(bào)記者。在他的印象中，成交最快的一套房子僅用了幾個(gè)小時(shí)，中介和房主上午驗(yàn)完房，剛把房源信息和實(shí)景照片掛到網(wǎng)上，立刻就有家長(zhǎng)要求看房，下午房主就交了定金。“那套房子總價(jià)接近120萬(wàn)元，秒賣(mài)?！彪m然以這樣速度成交的房子為數(shù)不多，但不難看出學(xué)區(qū)房需求的火爆。如今，幼升小、小升初的招生政策年年有變化，小學(xué)、初中的排名與三五年前大有不同。如今，學(xué)區(qū)二手房的成交周期明顯拉長(zhǎng)。李強(qiáng)正在著手交易的幾套同一片區(qū)房子，部分房源年初掛牌，至今未成交，掛牌時(shí)間已超半年。
其中一位出售房子的市民稱(chēng)，他當(dāng)年買(mǎi)該名校主校學(xué)區(qū)房時(shí)，計(jì)劃孩子上完學(xué)后再轉(zhuǎn)手賣(mài)掉。原本想著主校招生片區(qū)的房源有限，買(mǎi)房不會(huì)虧錢(qián)，還會(huì)大賺。但今年他賣(mài)房時(shí)，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)并沒(méi)有當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)那樣火爆，二手學(xué)區(qū)房的價(jià)格上漲幅度出現(xiàn)回落。市民劉女士表示，三年前，她買(mǎi)了一套位于雙西小學(xué)總校區(qū)的學(xué)區(qū)房，房子僅有40余平方米，卻花了80萬(wàn)，今年同小區(qū)同戶(hù)型的房子大概在75萬(wàn)左右。三年時(shí)間每平米降價(jià)一千多元。
“優(yōu)質(zhì)小戶(hù)型電梯房?jī)r(jià)格依然比較堅(jiān)挺，房源比較少，但是大戶(hù)型明顯在降價(jià)。”在并州路的某房產(chǎn)中介門(mén)店工作小趙告訴山西晚報(bào)記者，“往年130平米的戶(hù)型，成交價(jià)格大概在260萬(wàn)，今年已經(jīng)降到了230萬(wàn)，但依然難成交?！边@樣的情況并非個(gè)例，山西晚報(bào)記者了解到，最近一段時(shí)間，太原市內(nèi)各區(qū)的二手學(xué)區(qū)房都出現(xiàn)了銷(xiāo)售周期明顯拉長(zhǎng)、部分房源終于有了議價(jià)空間。多位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，原來(lái)小面積學(xué)區(qū)房銷(xiāo)售周期在一到兩周，但是現(xiàn)在的交易周期拉長(zhǎng)至兩個(gè)月，超過(guò)120平方米的大戶(hù)型掛牌時(shí)間都在半年以上，且價(jià)格出現(xiàn)一定幅度的下降。
B價(jià)格虛高議價(jià)空間出現(xiàn)松動(dòng)
太原二手學(xué)區(qū)房主要集中在環(huán)內(nèi)老城區(qū)，尤其是迎澤區(qū)的青年路小學(xué)、雙西小學(xué)、濱河小學(xué)，杏花嶺區(qū)的五一路小學(xué)、新建路小學(xué)，小店區(qū)的九一小學(xué)、八一小學(xué)等學(xué)區(qū)范圍內(nèi)，二手房成交活躍。山西晚報(bào)記者從多款房源信息APP查詢(xún)得知，這些區(qū)域的熱門(mén)學(xué)區(qū)房，掛牌價(jià)比不少新建的精裝樓盤(pán)價(jià)格依然堅(jiān)挺。例如迎澤區(qū)青年路小學(xué)招生劃片范圍內(nèi)寶佳麗景小區(qū)目前掛牌均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米、迎澤區(qū)雙西小學(xué)小學(xué)招生劃片范圍內(nèi)新視界小區(qū)目前掛牌均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米、小店區(qū)九一小學(xué)主校區(qū)招生劃片范圍內(nèi)九一小學(xué)宿舍小區(qū)目前的掛牌均價(jià)更是超過(guò)了3元/平方米。
有了“名?！钡募映?，這些房源比附近的非學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格高出很多，有時(shí)僅僅“一街之隔”，單價(jià)就相差接近萬(wàn)元。值得注意的是，這些二手學(xué)區(qū)房雖然比其他周邊小區(qū)售價(jià)高出不少，但從各大房源信息網(wǎng)站公布的歷史成交價(jià)來(lái)看，很多熱門(mén)學(xué)區(qū)房都有不同程度的“降溫”。例如寶佳麗景小區(qū)，其近半年成交均價(jià)在21421元/平方米，2022年還能賣(mài)到22491元/平方米，2020年更是有超過(guò)2.4萬(wàn)元/平方米的成交記錄；新視界小區(qū)近半年成交均價(jià)為15662元/平方米，去年的成交記錄大都在16000元/平方米，最高超過(guò)18000元/平方米。
同時(shí)，今年二手學(xué)區(qū)房的議價(jià)空間比往年寬松。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李強(qiáng)舉例說(shuō)，一位業(yè)主掛牌200萬(wàn)元出售九一小學(xué)的學(xué)區(qū)房，看房的人不少，但價(jià)格一直沒(méi)談攏，掛了半年之后降價(jià)15萬(wàn)元成交。“一些老破小的房子，除了學(xué)區(qū)是個(gè)優(yōu)勢(shì)外，其他條件確實(shí)較差，業(yè)主即使買(mǎi)了房，通常也不在這里居住。如今，新房?jī)r(jià)格便宜，二手學(xué)區(qū)房的居住功能被淡化。房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下降后，二手學(xué)區(qū)房無(wú)差別整體走漲的情形有了很大變化。售房業(yè)主還按多年前行情來(lái)掛牌，收益預(yù)期與實(shí)際情況會(huì)有差別?！?/p>
“今年以來(lái)，太原市各城區(qū)的學(xué)區(qū)房均有不同程度的降價(jià)?！睆臉I(yè)十多年的房地產(chǎn)中介王先生介紹稱(chēng)迎澤區(qū)的知名初中、小學(xué)較為集中，尤其是雙西小學(xué)、青年路小學(xué)、太師二附小等名小學(xué)對(duì)口的優(yōu)質(zhì)公立初中較多，這些學(xué)校屬于雙學(xué)區(qū)房，所以這些片區(qū)的二手學(xué)區(qū)房還是供不應(yīng)求，價(jià)格堅(jiān)挺。但非這些片區(qū)，以及其它城區(qū)的二手學(xué)區(qū)房就沒(méi)有這樣幸運(yùn)，因?yàn)榧议L(zhǎng)圈的學(xué)?？诒琶?、招生政策、育兒觀念、預(yù)期學(xué)齡兒童數(shù)量等，已發(fā)生了改變。
C90后家長(zhǎng)入市學(xué)區(qū)需求發(fā)生變化
“二手學(xué)區(qū)房悄然降溫，還有很重要的一個(gè)原因是購(gòu)房群體發(fā)生了轉(zhuǎn)變?！卑簿涌蚇+品質(zhì)管理中心負(fù)責(zé)人王宇說(shuō)道。二手學(xué)區(qū)房的主力消費(fèi)群體，已經(jīng)從70、80后漸漸轉(zhuǎn)向90后，年輕一代的家長(zhǎng)對(duì)居住品質(zhì)、生活配套、商業(yè)配套等更加關(guān)注。
目前，省城老牌兒優(yōu)質(zhì)公辦小學(xué)主校區(qū)的學(xué)區(qū)房，往往位于城市中心的老舊小區(qū)。這些二手房房齡大，普遍存在管道老化、戶(hù)型不佳、停車(chē)不便、物業(yè)服務(wù)有待提升等問(wèn)題，反觀一些新樓盤(pán)，小區(qū)功能更加完善，居住品質(zhì)明顯提升，配建了硬件一流的學(xué)校。同時(shí)，由于幼升小、小升初的招生政策調(diào)整、名校教師資源的更迭變化，家長(zhǎng)買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，有可能上不了名校，也有可能所購(gòu)學(xué)區(qū)房的劃片對(duì)口學(xué)校，不再是家長(zhǎng)的意向?qū)W校。對(duì)于大多收入一般的普通家庭而言，二手學(xué)區(qū)房的購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)在增加。
“單純?yōu)閷W(xué)區(qū)買(mǎi)單并不那么劃算。以去年和今年為例，現(xiàn)代雙語(yǔ)、北辰、新希望等老牌民辦小學(xué)、初中的學(xué)位相比往年，可謂極度稀缺，新成長(zhǎng)起來(lái)的優(yōu)質(zhì)民辦小學(xué)、初中學(xué)位也相當(dāng)緊張，家長(zhǎng)們通過(guò)查閱歷年入學(xué)搖號(hào)率即可對(duì)學(xué)校的優(yōu)劣做出判斷。同時(shí)，公辦名小學(xué)、名初中的口碑排名，近幾年也出現(xiàn)了明顯變化，對(duì)家長(zhǎng)擇校方向影響非常大，由此必然會(huì)影響到學(xué)區(qū)二手房的購(gòu)房意向?！焙⒆咏衲陝偵咭坏囊晃患议L(zhǎng)告訴山西晚報(bào)記者，把所有的錢(qián)投到買(mǎi)房上著實(shí)不劃算。
省城市民普遍認(rèn)可的知名小學(xué)，近幾年無(wú)一例外實(shí)現(xiàn)集團(tuán)化辦學(xué)，而新建樓盤(pán)引入名校已非常普遍。去年和今年秋季，隨著多所新樓盤(pán)配建小學(xué)正式開(kāi)學(xué)，對(duì)主校的二手學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了生源分流的影響。“新建小區(qū)的配建學(xué)校，就在小區(qū)之內(nèi)，孩子可以步行上下學(xué)，這些樓盤(pán)可以滿(mǎn)足市民居住升級(jí)、子女就近入學(xué)的雙重需求?！蓖跤罱榻B，名校分校的教學(xué)品質(zhì)不靠譜，近幾年備受社會(huì)各方質(zhì)疑，對(duì)此，家長(zhǎng)們往往比房企、中介更敏感，直接影響到區(qū)域樓市的交易量及新人口的落戶(hù)量。正因此，也刺激著地方政府更加重視新建樓盤(pán)配建學(xué)校的教學(xué)經(jīng)營(yíng)。
山西晚報(bào)記者注意到，90后家長(zhǎng)的教育觀念與70、80后有明顯差異。首先90后家長(zhǎng)擇校選擇面更為寬廣，接受孩子上私立；另外，多孩家庭漸漸增多，家長(zhǎng)孤注一擲“雞娃”的心態(tài)正在減弱。另外，學(xué)齡兒童數(shù)量的變化，對(duì)學(xué)校招生以及二手學(xué)區(qū)房三年后的成交影響更大。
D多重因素影響學(xué)區(qū)房開(kāi)始降溫
今年秋季入學(xué)季，全國(guó)各地的小校迎來(lái)首批二孩“入學(xué)高峰”，部分地區(qū)學(xué)位預(yù)警顏色已經(jīng)呈現(xiàn)紅色，網(wǎng)上也有人稱(chēng)今年是小學(xué)“最難入學(xué)年”。然而，在小學(xué)“入學(xué)難”的同時(shí)，部分地區(qū)卻爆出了幼兒園“一孩難求”的消息。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年我國(guó)全面放開(kāi)二胎，當(dāng)年全年全國(guó)新生人口高達(dá)1786萬(wàn)人，比上年增加131萬(wàn)人，2017新生人口為1723萬(wàn)人，2016、2017年是近二十年來(lái)全國(guó)的生育高峰年。2023年，這部分孩子到了入學(xué)年紀(jì)，這是去年、今年各地上學(xué)人數(shù)“暴增”的主要原因。從2018年開(kāi)始，我國(guó)新生人口數(shù)量開(kāi)始減少，2022年出生人口已跌破1000萬(wàn)人，只有956萬(wàn)人。教育部數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)共有幼兒園28.92萬(wàn)所。這一數(shù)量相較于2021年減少了5600多所，這是15年以來(lái)，全國(guó)幼兒園數(shù)量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。同時(shí)，教育部數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)共有普通小學(xué)14.91萬(wàn)所，比上年減少5162所，下降3.35%。
“別看今年入學(xué)的孩子多，但三年后，入學(xué)的孩子就會(huì)減少。出生人口下降，空余學(xué)位增多，對(duì)二手學(xué)區(qū)房成交的影響是必然的。”一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴山西晚報(bào)記者，為了不影響孩子上學(xué)，二手學(xué)區(qū)房要提前購(gòu)置，多數(shù)家長(zhǎng)一般會(huì)在孩子入學(xué)前兩至三年購(gòu)房。目前，省城購(gòu)買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房的家庭，很大一部分是為2025年、2026年上學(xué)的孩子做準(zhǔn)備?！鞍凑找?guī)定，多數(shù)小學(xué)要求孩子入學(xué)當(dāng)年4月30日前辦理完落戶(hù)等相關(guān)手續(xù)，房產(chǎn)中介公司會(huì)建議客戶(hù)把落戶(hù)時(shí)間再提前，以防萬(wàn)一?！边@位經(jīng)紀(jì)人稱(chēng)，學(xué)校若生源緊缺，購(gòu)房和落戶(hù)時(shí)間必然會(huì)寬松，家長(zhǎng)的購(gòu)房意原、購(gòu)房時(shí)間也就沒(méi)那急促。三年之后省城義務(wù)教育階段的生源、師資會(huì)出現(xiàn)怎樣的巨變，沒(méi)有人能給出精準(zhǔn)答案。
山西晚報(bào)記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，還有一項(xiàng)政策也對(duì)學(xué)區(qū)房產(chǎn)生了一定的影響，就是教師輪崗制度。據(jù)了解，目前已經(jīng)有北京、上海、深圳、南京、徐州、煙臺(tái)、西安等城市開(kāi)啟教師輪崗，其中的典型代表是北京，早在2021年，北京率先在東城和密云兩個(gè)區(qū)試點(diǎn)，2022年7月份，北京在全市16個(gè)區(qū)全面開(kāi)展教師輪崗。省城公辦小學(xué)目前并沒(méi)有明確教師輪崗制度，但優(yōu)秀及青年教師的跨校交流、幫扶制度一直有，而且進(jìn)入常態(tài)化、多樣化?！拔壹液⒆咏衲陝偠昙?jí)，但是開(kāi)學(xué)前卻突然通知語(yǔ)文老師換了，據(jù)班里有些家長(zhǎng)說(shuō)，原來(lái)的語(yǔ)文老師來(lái)自迎澤區(qū)另一所學(xué)校，兩位老師互換一年、交流學(xué)習(xí)?！笔忻裢跖拷榻B，作為家長(zhǎng)，很擔(dān)心花大價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)的學(xué)區(qū)房，卻享受不到優(yōu)質(zhì)的名校名師資源。買(mǎi)二手學(xué)區(qū)房越來(lái)越像買(mǎi)盲盒，學(xué)區(qū)房并不能保證孩子一定遇到名校的好老師。
業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，隨著入學(xué)人口的減少，優(yōu)質(zhì)民辦學(xué)校的增多、教育資源梯隊(duì)的排名更迭變化，“學(xué)區(qū)”對(duì)二手房?jī)r(jià)值的影響會(huì)減弱，購(gòu)房者也不再把目光緊盯著個(gè)別學(xué)校，多重因素疊加將導(dǎo)致學(xué)區(qū)房繼續(xù)降溫。
山西晚報(bào)記者 柴旭暉
（責(zé)任編輯：梁艷）
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