“在晉城市開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，盡快形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法?！苯?，在山西省政府舉辦的新聞發(fā)布會(huì)上，山西省住建廳總工程師張志利在介紹山西促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的具體舉措中提到，山西將對(duì)現(xiàn)房銷售模式展開(kāi)探索。
一直以來(lái)，商品房預(yù)售制一直是公眾爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“一手交錢(qián)、一手交房”的現(xiàn)房不僅具有“所見(jiàn)即所得”的優(yōu)勢(shì)，還能避免“先付款再收房”而出現(xiàn)的“貨不對(duì)板”“降標(biāo)降配”甚至樓盤(pán)“爛尾”等惡劣問(wèn)題，有關(guān)取消預(yù)售制的呼聲多年來(lái)不絕于耳。那么，目前樓市銷售方式為何仍為預(yù)售制？采取現(xiàn)房銷售的難點(diǎn)又在哪里？未來(lái)，現(xiàn)房銷售會(huì)成為主流銷售模式嗎？山西晚報(bào)記者進(jìn)行了調(diào)查了解。
A官方發(fā)聲 多地宣布試點(diǎn)現(xiàn)房銷售
“穩(wěn)預(yù)期、防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)轉(zhuǎn)型”是住建部2023年房地產(chǎn)工作重點(diǎn)。今年1月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)了解，這是住建部首次明確提出現(xiàn)房銷售的概念，由此“現(xiàn)房銷售以及預(yù)售制是否應(yīng)該退出”再次成為各界熱議的話題。
隨后，多個(gè)省份發(fā)聲將探索現(xiàn)房銷售。最先回應(yīng)的是廣東省，2023年春節(jié)后的廣東省高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)傳出聲音，支持有條件的項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售；1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上提出，有條件的地方先行先試，開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，并逐步提高預(yù)售門(mén)檻；2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，安徽省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2023年安徽將因地制宜開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)；同日，四川省人民政府印發(fā)的《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》中也提到，支持有條件的城市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，積極推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡；2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開(kāi)，會(huì)議明確，今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門(mén)檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售……
6月26日，住建部部長(zhǎng)倪虹在與中國(guó)銀行就深化政銀合作、推動(dòng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展交流會(huì)上強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”模式，開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。隨后，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)在包括河南鄭州、安徽合肥、四川成都等多個(gè)城市落地。8月24日上午，山西省政府新聞辦舉行“山西加快轉(zhuǎn)型發(fā)展”系列推動(dòng)服務(wù)業(yè)提質(zhì)增效專場(chǎng)發(fā)布會(huì)上，省住建廳總工程師張志利表示將在晉城市開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，盡快形成可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，逐步推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。
B現(xiàn)房展示 消費(fèi)者提升購(gòu)買(mǎi)信心
“我們的樓盤(pán)主體已經(jīng)完工，正在做外立面?！薄胺孔右呀?jīng)封頂，明年就可以入住?！薄拔覀兪菧?zhǔn)現(xiàn)房銷售，今年買(mǎi)、今年住。”今年以來(lái)，省城不少樓盤(pán)的售樓處都能聽(tīng)到類似的說(shuō)辭，置業(yè)顧問(wèn)用“現(xiàn)房”與“準(zhǔn)現(xiàn)房”吸引購(gòu)房者。
“相比期房，消費(fèi)者更愿意選擇眼見(jiàn)為實(shí)的現(xiàn)房?！敝泻ｅ居顣r(shí)代銷售經(jīng)理宋先生介紹，目前該項(xiàng)目的銷售仍然以期房為主，但在年初的時(shí)候集中供應(yīng)推出了一批現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，很快銷售一空。“這些房子中，有一部分是取得竣工備案的現(xiàn)房，還有一部分是已經(jīng)封頂、正在裝修的準(zhǔn)現(xiàn)房?！彼蜗壬硎?，這部分房源即買(mǎi)即住，業(yè)主收房等待時(shí)間較短，大概只需2—3個(gè)月，“今年買(mǎi)、今年住”的特點(diǎn)吸引了不少購(gòu)房者。
“現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房售賣(mài)時(shí)，業(yè)主是可以實(shí)地看房的。在保證參觀安全的情況下，由置業(yè)顧問(wèn)帶領(lǐng)消費(fèi)者進(jìn)入工地看房，業(yè)主可以實(shí)地感受房屋品質(zhì)、樓間距、采光、通風(fēng)、戶型格局等，現(xiàn)房展示比樣板間、線上3D動(dòng)畫(huà)更具銷售說(shuō)服力。”山西晚報(bào)記者了解到，中海寰宇時(shí)代三期工程剛開(kāi)始售賣(mài)，雖然是期房，但部分樓棟交付時(shí)間在明年8月，工程進(jìn)度已完成主體結(jié)構(gòu)，看房客戶雖不能到意向房屋內(nèi)入戶探訪，但可在所購(gòu)樓棟實(shí)景展示區(qū)內(nèi)了解房子的建筑及裝修工藝、園林景觀、感受各樓棟之間的相鄰位置等信息。
山西晚報(bào)記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，為解決業(yè)主目前購(gòu)買(mǎi)期房的痛點(diǎn)，中海、萬(wàn)科、保利、星河灣、華潤(rùn)等知名房企售樓示范區(qū)的開(kāi)放時(shí)間，盡可能安排在可向業(yè)主展示樓棟主體工程在建、重點(diǎn)園林區(qū)實(shí)景呈現(xiàn)之時(shí)?！捌放品科笤谑鄯窟^(guò)程中，基本都會(huì)留下現(xiàn)房，一方面施工進(jìn)度有保證的品牌房企，樓層、朝向等條件較差的房源會(huì)剩下，變成現(xiàn)房。另一方面，已有少數(shù)房企為了爭(zhēng)取效率更高的銷售、降低交房客訴量，按工程進(jìn)度安排開(kāi)盤(pán)時(shí)間，盡可能實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，爭(zhēng)取‘開(kāi)盤(pán)售罄’?！币幻脴I(yè)顧問(wèn)表示，省城很多樓盤(pán)地處城市周邊，配套較差，項(xiàng)目按原來(lái)的“挖坑即預(yù)售”的銷售方式，銷售過(guò)程拖拖拉拉，還賣(mài)不出去、賣(mài)不上價(jià)錢(qián)。相反，園林景觀及公共區(qū)域已呈現(xiàn)、小學(xué)及幼兒園已開(kāi)學(xué)、主體樓棟已完工的準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售卻相對(duì)輕松，售價(jià)也高，原因即是準(zhǔn)現(xiàn)房及成熟社區(qū)給業(yè)主吃了收房靠譜的定心丸。
C多重優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)房銷售占比越來(lái)越高
“無(wú)論是精裝房還是毛坯房，消費(fèi)者都能隨時(shí)現(xiàn)場(chǎng)看房，戶型、朝向、采光、樓距等能一目了然?！币幻脴I(yè)顧問(wèn)表示，相比現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，期房只能根據(jù)平面圖和效果圖預(yù)估房子的情形，而平面圖很抽象，與實(shí)景看房的感覺(jué)相差比較大。
“有了實(shí)物，消費(fèi)者不光能看到房子的戶型結(jié)構(gòu)，外立面、小區(qū)環(huán)境、甚至配套設(shè)施等都會(huì)有更直觀的感受，對(duì)房屋的真實(shí)性有了清晰的了解?！鄙轿魇兰o(jì)朗潤(rùn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司董事長(zhǎng)薛錚認(rèn)為，除了眼見(jiàn)為實(shí)，即買(mǎi)即住的現(xiàn)房還能降低消費(fèi)者等待的時(shí)間成本和金錢(qián)成本，消費(fèi)者不用因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)的是期房而去租住房，有結(jié)婚、孩子上學(xué)等急迫需求的購(gòu)房人群也能第一時(shí)間解決問(wèn)題?！胺课莸耐耆a(chǎn)權(quán)，包含四個(gè)方面，所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)、收益權(quán)，現(xiàn)房在這四個(gè)方面都能體現(xiàn)出優(yōu)勢(shì)?！毖﹀P介紹，所有權(quán)方面，相比期房，現(xiàn)房的所有權(quán)能盡快得到保障，甚至部分現(xiàn)房銷售可以做到房證同交的；由于即買(mǎi)即住，使用權(quán)即時(shí)生效；房屋到手后，可以抵押、轉(zhuǎn)讓；收益權(quán)方面，出租、轉(zhuǎn)讓都能立時(shí)收益。
由于現(xiàn)房有諸多優(yōu)勢(shì)，相較于期房而言更受消費(fèi)者青睞，這在2022年的現(xiàn)房銷售規(guī)模及占比上已有所體現(xiàn)。根據(jù)上海易居房產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年全國(guó)新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%；全國(guó)期房銷售面積同比下滑29.6%；而全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米，同比僅下降了2.3%，數(shù)據(jù)說(shuō)明現(xiàn)房銷售量同比下降不嚴(yán)重，比期房更易成交。同時(shí)，從現(xiàn)房銷售面積占比（現(xiàn)房銷售占比=年初累計(jì)現(xiàn)房銷售面積/年初累計(jì)新建商品住宅銷售面積）情況看，2021年6月份這一指標(biāo)為9.5%，隨后該指標(biāo)總體處于上升態(tài)勢(shì)，到2021年12月份為10.4%；到2022年12月份，該指標(biāo)已達(dá)13.9%，現(xiàn)房銷售占比越來(lái)越高。
D取消預(yù)售 開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力將受考驗(yàn)
事實(shí)上，取消預(yù)售制的呼聲由來(lái)已久，在部分龍頭房企爆雷后，保障購(gòu)房者權(quán)益、取消預(yù)售制的呼聲更加強(qiáng)烈。公開(kāi)報(bào)道顯示，2006年曾有30余名全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。時(shí)隔多年后，預(yù)售制仍是樓市的主要銷售方式。業(yè)內(nèi)人士稱，商品房如實(shí)行現(xiàn)房銷售模式，將對(duì)房企提出更高的要求，多數(shù)房企將面臨強(qiáng)大的融資壓力，也會(huì)影響行業(yè)的發(fā)展活力，降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)動(dòng)力，大規(guī)模減少商品住宅供應(yīng)。
“對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，預(yù)售制下資金的使用效率更高。”薛錚介紹，如果采用期房銷售，開(kāi)發(fā)商拿地之后，最快6至8個(gè)月即可實(shí)現(xiàn)預(yù)售，資金回籠。而現(xiàn)房銷售往往以竣工備案為標(biāo)準(zhǔn)，以太原市場(chǎng)為例，從開(kāi)發(fā)商拿地到竣工備案，資金回籠周期至少得3年，這期間項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)全部依賴開(kāi)發(fā)商的自有資金，這對(duì)開(kāi)發(fā)商是一個(gè)考驗(yàn)。而通過(guò)預(yù)售，開(kāi)發(fā)商拿到了購(gòu)房者的首付款和購(gòu)房者付息的銀行貸款，大幅降低了資金成本，擴(kuò)大了資本杠桿，提高了開(kāi)發(fā)新樓盤(pán)的速度。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，從2009年起，我國(guó)住宅銷售面積的期房銷售面積占比一直超過(guò)75%，其中，2019年、2020年、2021年則分別達(dá)到87.9%、89.8%、89.6%?！巴瑯拥耐度?，現(xiàn)房只夠投資一個(gè)項(xiàng)目，而期房可能投資2—3個(gè)項(xiàng)目，對(duì)于開(kāi)放商來(lái)說(shuō)，資金流轉(zhuǎn)更快，壓力更小?！毖﹀P說(shuō)道。
此外，相比現(xiàn)房銷售，預(yù)售制還有一定的市場(chǎng)調(diào)節(jié)能力。“現(xiàn)房銷售開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，在這期間，一旦市場(chǎng)需求發(fā)生變化，產(chǎn)品就過(guò)時(shí)了。”薛錚舉了一個(gè)例子，比如在開(kāi)發(fā)初期，開(kāi)發(fā)商的主推戶型是80—100平方米，三年過(guò)后，隨著家庭結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)需求的變化，可能120—140平方米才是更多人的首選，這就導(dǎo)致三年前規(guī)劃設(shè)計(jì)的現(xiàn)房并不是當(dāng)下最主流的需求。相較而言，預(yù)售制有一定的供求關(guān)系調(diào)節(jié)功能，可以及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求，推出適銷對(duì)路的產(chǎn)品。
E因城施策 現(xiàn)售制并非一蹴而就
一位不愿透露姓名的房企負(fù)責(zé)人告訴山西晚報(bào)記者：“就目前來(lái)看，取消預(yù)售制，全面開(kāi)展現(xiàn)房銷售，許多開(kāi)發(fā)商會(huì)吃不消?！痹?jīng)依靠高杠桿、高周轉(zhuǎn)模式成長(zhǎng)起來(lái)的房企，目前非常缺錢(qián)，背著大量債務(wù)，有些已經(jīng)爆雷正在進(jìn)行債務(wù)重組，還有的岌岌可危，已經(jīng)減少甚至?xí)和Ｄ玫?。而現(xiàn)房銷售會(huì)沉淀房企的大量資金，多數(shù)房企無(wú)力去做現(xiàn)房銷售。多位業(yè)內(nèi)人士表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，現(xiàn)房銷售會(huì)逐漸取代預(yù)售制，但這種改變并非一蹴而就。
“預(yù)售制并無(wú)錯(cuò)，推進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，解決并改善了廣大城鎮(zhèn)居民的居住需求及居住條件。但在實(shí)施過(guò)程中，缺乏對(duì)于預(yù)售資金的監(jiān)管、工程進(jìn)度的把控?！毖﹀P認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售的過(guò)程中，可以在合理范圍內(nèi)將部分錢(qián)拿出來(lái)繼續(xù)投資，但一定要留有足夠的資金保證現(xiàn)有項(xiàng)目順利進(jìn)行。采訪中，多名專家同樣表示，不能因?yàn)闋€尾就取消預(yù)售，事實(shí)證明，爛尾樓盤(pán)大多是預(yù)售資金被挪用導(dǎo)致，核心還是要加強(qiáng)預(yù)售資金以及房企融資的監(jiān)管。此外，取消預(yù)售制還可能導(dǎo)致房企迫于壓力不愿拿地開(kāi)發(fā)，或者開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，進(jìn)而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、房?jī)r(jià)上漲等問(wèn)題。
山西晚報(bào)記者注意到，在今年1月舉行的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，行業(yè)主管部門(mén)明確提出了“必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，嚴(yán)格意義上來(lái)說(shuō)，預(yù)售制與現(xiàn)房銷售很難分清孰優(yōu)孰劣，也并非是完全對(duì)立的關(guān)系，從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)變的過(guò)程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟的過(guò)程，預(yù)售制仍將發(fā)揮重要作用，二者相互配合將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生一定促進(jìn)效果。
當(dāng)前，預(yù)售制仍是我國(guó)商品房銷售的絕對(duì)主流模式，實(shí)行現(xiàn)房銷售需要循序漸進(jìn)地推進(jìn)。以我省為例，11個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)狀況不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)差異大，要根據(jù)不同情況因城施策，后續(xù)還需要政府、監(jiān)管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)以及房企等多方研究現(xiàn)房銷售的制度、秩序，并不斷總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，出臺(tái)合理的實(shí)施政策。
山西晚報(bào)記者 柴旭暉
（責(zé)任編輯：梁艷）
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