12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局宣布，暫停實(shí)行莞城街道等5個(gè)地區(qū)的商品住房限購(gòu)政策。這意味著，東莞市全域取消樓市限購(gòu)。這是繼佛山之后大灣區(qū)又一個(gè)全面取消限購(gòu)的城市。
取消限購(gòu)后，東莞樓市如何？12月26日，紅星資本局采訪了東莞莞城街道、東城街道部分小區(qū)的二手房經(jīng)紀(jì)人。一位來(lái)自貝殼平臺(tái)的二手房經(jīng)紀(jì)人告訴紅星資本局，從昨日中午宣布取消限購(gòu)以來(lái)，就有20多人來(lái)咨詢(xún)二手房?jī)r(jià)格，取消限購(gòu)前，一天只有5、6個(gè)人(來(lái)咨詢(xún))。據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，從存量房來(lái)看，2022年12月26日東莞存量房單日成交70套，比昨日增加60套。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向紅星資本局表示，對(duì)于東莞來(lái)說(shuō)，不能寄希望于外來(lái)投資客，因?yàn)橥顿Y買(mǎi)房未來(lái)會(huì)一直低迷，更重要的是把本地的需求潛力，通過(guò)發(fā)補(bǔ)貼、降地價(jià)、免稅收、“先租后買(mǎi)”、共有產(chǎn)權(quán)等都多種手段，釋放出來(lái)，才是穩(wěn)定樓市的根本之策。
值得一提的是，不止佛山、東莞。紅星資本局注意到，進(jìn)入12月以來(lái)，已有荊州、蕪湖、廈門(mén)、南京等多個(gè)城市宣布放松限購(gòu)。
東莞全面取消限購(gòu)
有中介稱(chēng)客戶(hù)咨詢(xún)量大增
12月26日，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。通知稱(chēng)，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)5個(gè)地區(qū)暫停實(shí)行商品住房限購(gòu)政策。上述區(qū)域的新房和二手房，需要網(wǎng)簽滿(mǎn)3年或取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)2年方可上市交易。
此外，東莞其他區(qū)域的新建商品住房須自商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽備案之日起滿(mǎn)3年方可上市交易，二手商品住房暫停實(shí)行限售政策。
紅星資本局注意到，東莞市一共有33個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，今年7月出臺(tái)“704新政”后，已經(jīng)有28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)取消限購(gòu)，只剩下上述通知中的莞城街道等5個(gè)。而此次這5個(gè)鎮(zhèn)區(qū)也暫停限購(gòu)，意味著東莞市全域取消樓市限購(gòu)。
值得一提的是，此前佛山全域取消限購(gòu)后，成交量有明顯回暖?？硕鸨O(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，第50周(12月12日-12月18日)佛山二手住房成交面積10.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上升19%、同比上升5%。取消限購(gòu)后，東莞樓市情況如何？
12月26日，紅星資本局采訪了東莞莞城街道、東城街道部分小區(qū)的二手房經(jīng)紀(jì)人。一位來(lái)自貝殼平臺(tái)的二手房經(jīng)紀(jì)人告訴紅星資本局，從昨日中午宣布取消限購(gòu)以來(lái)，就有20多人來(lái)咨詢(xún)二手房?jī)r(jià)格，取消限購(gòu)前，一天只有五六個(gè)人(來(lái)咨詢(xún))。另一位經(jīng)紀(jì)人則表示，取消限購(gòu)政策剛好趕上年底購(gòu)房高峰，許多客戶(hù)來(lái)咨詢(xún)，今天一天就有10個(gè)人來(lái)問(wèn)。“取消限購(gòu)前，一天只有三四個(gè)人來(lái)問(wèn)，比較少?！痹撝薪楸硎?。
限購(gòu)取消后，東莞二手房市場(chǎng)迎來(lái)了一波增長(zhǎng)。據(jù)東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)，從存量房來(lái)看，2022年12月26日東莞存量房單日成交70套，比昨日增加60套，環(huán)比上漲600%。從近一周存量房成交來(lái)看，東莞存量房日均成交套數(shù)為52套，取消限購(gòu)政策當(dāng)日的成交套數(shù)高于近一周平均水平34.6%。12月27日，東莞存量房單日成交59套。
據(jù)東莞住建局公布的數(shù)據(jù)，剛剛過(guò)去的11月，東莞莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖區(qū)的新房成交均價(jià)分別為26105元/平、33594元/平、40003元/平、31995元/平、59882元/平。
東莞年內(nèi)6次調(diào)整樓市政策
專(zhuān)家：不能寄希望于外來(lái)投資客
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴紅星資本局，東莞的退出限購(gòu)、限售取代限購(gòu)的模式，與不久前佛山的做法完全一致。
就在12月10日，佛山宣布執(zhí)行了6年的限購(gòu)政策全面取消。有市場(chǎng)分析指出，佛山是第一個(gè)全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億級(jí)城市。東莞成為了繼佛山之后，第二個(gè)全面取消限購(gòu)的萬(wàn)億級(jí)城市。
實(shí)際上，東莞今年的樓市政策已經(jīng)有過(guò)5輪調(diào)整，釋放出積極信號(hào)。先是在4月30日宣布，恢復(fù)個(gè)稅購(gòu)房政策，優(yōu)化人才購(gòu)房和新入戶(hù)購(gòu)房等政策。緊接著5月14日，東莞住建局出臺(tái)“莞七條”，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整為2年，限售期由3年調(diào)整為2年，另外二孩三孩家庭，可以多購(gòu)買(mǎi)一套住房。
7月4日凌晨，東莞出臺(tái)重磅“704新政”，宣布將住房限購(gòu)區(qū)域縮小為莞城街道、東城街道、南城街道、萬(wàn)江街道、松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，同時(shí)解除其他28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)的限購(gòu)政策。8月26日，東莞宣布下調(diào)房貸利率，首套非普通住房，首付比例由40%調(diào)整為30%。11月9日，東莞宣布新房可85折銷(xiāo)售。
但密集調(diào)控松綁下，東莞樓市表現(xiàn)卻較為乏力，只有“704新政”在一定程度上刺激樓市回暖。據(jù)中指研究院，東莞今年7月的“解限”政策力度較大，短期內(nèi)也帶動(dòng)了市場(chǎng)成交的回升，消化了大量購(gòu)房需求，商品住宅成交量以3689套創(chuàng)下年內(nèi)新高。中指研究院指出，進(jìn)入到傳統(tǒng)“金九銀十”階段，市場(chǎng)成交不但沒(méi)有持續(xù)走高，反而在政策利好消化后持續(xù)走低，10月份商品住宅成交套數(shù)不足2000套。
李宇嘉向紅星資本局表示，前期政策紓困盡管很頻繁，但是從市場(chǎng)銷(xiāo)售和需求端來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊比較疲弱。特別是像東莞這樣的外來(lái)人口占比非常大的城市，生產(chǎn)和生活服務(wù)業(yè)的比重比較大，生產(chǎn)制造型的民營(yíng)企業(yè)私人企業(yè)很多，受疫情、出口下降、內(nèi)需疲弱的影響比較嚴(yán)重。地方財(cái)政實(shí)力也下降比較明顯，迫切需要房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。而東莞1053萬(wàn)常住人口中，超過(guò)一半的非戶(hù)籍人口主要住在城中村，全市的住房自有率也只有50%左右，住房亟待改善。
“對(duì)于東莞來(lái)說(shuō)，不能寄希望于外來(lái)投資客，因?yàn)橥顿Y買(mǎi)房未來(lái)會(huì)一直低迷，更重要的是把本地的需求潛力，通過(guò)發(fā)補(bǔ)貼、降地價(jià)、免稅收、‘先租后買(mǎi)’、共有產(chǎn)權(quán)等多種手段，釋放出來(lái)，才是穩(wěn)定樓市的根本之策?！崩钣罴螌?duì)紅星資本局表示。
廈門(mén)南京等多個(gè)城市放松限購(gòu)
超330個(gè)省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策
不止佛山、東莞。紅星資本局注意到，進(jìn)入12月以來(lái)，已有荊州、蕪湖、廈門(mén)、南京等多個(gè)城市宣布放松限購(gòu)。
12月5日，湖北荊州發(fā)布穩(wěn)樓市新政，提出實(shí)行購(gòu)房房款補(bǔ)貼、實(shí)施購(gòu)房契稅補(bǔ)貼、優(yōu)化公積金貸取政策等十項(xiàng)措施。同一時(shí)間，安徽蕪湖發(fā)文支持多子女家庭(含二孩及以上)首次公積金貸款購(gòu)房，上調(diào)貸款額度。
12月6日，廈門(mén)日?qǐng)?bào)報(bào)道稱(chēng)，記者從廈門(mén)市住房行政主管部門(mén)獲悉，自2022年12月5日起廈門(mén)市島外限購(gòu)政策略有調(diào)整，即非本市戶(hù)籍無(wú)房家庭和個(gè)人可在島外限購(gòu)1套房，島內(nèi)限購(gòu)政策不變。
12月21日，據(jù)“南京發(fā)布”微信公眾號(hào)，近日，南京市召開(kāi)“強(qiáng)信心 添動(dòng)力 促發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)第二場(chǎng)“拓展市場(chǎng) 提振消費(fèi)”專(zhuān)場(chǎng)。其中提到，加大支持改善性住房需求，對(duì)有60歲及以上成員的本市戶(hù)籍家庭可增購(gòu)1套住房，對(duì)長(zhǎng)期工作在南京但社?；騻€(gè)稅繳納在外地的居民，提供半年及以上居住證明可在南京購(gòu)買(mǎi)1套住房。這也意味著，南京成為首個(gè)取消外地購(gòu)房者社保、個(gè)稅要求的核心省會(huì)城市。
據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，2022年，各省市出臺(tái)595次房地產(chǎn)松綁政策。而根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至12月26日，全國(guó)已有超330個(gè)省市(縣)發(fā)布樓市寬松政策超千條。
除了上述紅星資本局梳理的城市之外，克而瑞研究中心舉例到，如杭州、南京等39城放松限購(gòu)，適度調(diào)降二手房或外圍區(qū)域限購(gòu)條件，寧波、佛山更是全面取消限購(gòu)。濟(jì)南、廈門(mén)等111城放松限貸，重慶、長(zhǎng)春等超過(guò)81個(gè)城市首套房最低首付比例已經(jīng)降至2成，蘇州、濟(jì)南等超54城支持改善性需求釋放，調(diào)降二套房首付比例，例如蘇州首付最低30%，鄭州、蘭州等57城執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，促進(jìn)置換需求入市。
對(duì)于2023年，克而瑞研究中心展望，一線及強(qiáng)二線城市調(diào)控政策或?qū)⒕植糠潘桑醵€及三四線城市或?qū)⑷嫒∠八南蕖?。在佛山全面取消限?gòu)之后，預(yù)計(jì)弱二線及三四線城市或?qū)⑿Х氯嫒∠八南蕖?，以便支持剛性和改善性需求，促進(jìn)市場(chǎng)盡快回穩(wěn)。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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