土儲(chǔ)是房企的命根子，也是其謀求行業(yè)位次的底氣。在現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)順暢的前提下，房企間的排位競(jìng)爭(zhēng)大多圍繞土儲(chǔ)量展開(kāi)。不過(guò)2018年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)，短期內(nèi)為防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)發(fā)展總體戰(zhàn)略性放緩，以謹(jǐn)慎投資、加緊去化為主基調(diào)，不僅整體拿地金額及面積出現(xiàn)雙降，不同規(guī)模及類(lèi)型的房企在拿地投資戰(zhàn)略上分化漸顯。多項(xiàng)指標(biāo)均反映出，房企在后市銷(xiāo)售謹(jǐn)慎的預(yù)期之下，于2018年內(nèi)投資拿地的積極性顯著轉(zhuǎn)淡，其中多家龍頭房企明確表態(tài)控制拿地收支，放緩拿地節(jié)奏。
盡管身處下行期的房地產(chǎn)市場(chǎng)讓絕大多數(shù)房企捂緊了錢(qián)包，但企業(yè)們深知唯有土儲(chǔ)豐富，才能讓其追逐業(yè)績(jī)目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)更好行業(yè)位次的路徑變得清晰。包括融創(chuàng)在內(nèi)的大型房企在新年度表態(tài)“拿地要小心一點(diǎn)”的同時(shí)，仍在伺機(jī)拿地。有分析稱(chēng)，2018年企業(yè)在拿地方面的理性回歸將繼續(xù)蔓延至2019年，只要樓市、地市以及金融市場(chǎng)方面沒(méi)有大幅度放寬的政策或利好，土地市場(chǎng)在價(jià)格方面仍將以較低位水平持續(xù)運(yùn)行，對(duì)現(xiàn)金流能力較強(qiáng)的企業(yè)來(lái)說(shuō)是比較適合增加土儲(chǔ)的時(shí)機(jī)。不過(guò)另有專(zhuān)家提示，抄底需謹(jǐn)慎。
拿地金額及面積雙降
身處行業(yè)下行期，房子不好賣(mài)、缺錢(qián)不好找，漸成業(yè)內(nèi)房企的普遍共識(shí)。此外，出讓土地的多條件限制，也使得土地市場(chǎng)“晴轉(zhuǎn)多云”。第三方統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2018年房企整體拿地金額與拿地面積雙雙下降。
根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2018年，銷(xiāo)售金額TOP 50房企拿地總金額16763億元，同比下降25.5%，拿地總面積43168.1萬(wàn)平方米，同比下降19.7%，拿地均價(jià)4409元/平方米，同比下降7.2%。
其中，各陣營(yíng)拿地金額持續(xù)分化，銷(xiāo)售額500億-1000億元企業(yè)陣營(yíng)拿地金額有所增長(zhǎng)，其余各陣營(yíng)企業(yè)拿地金額均有所減少。具體來(lái)看，銷(xiāo)售額5000億元以上企業(yè)2017年積極囤地，2018年拿地節(jié)奏放緩，拿地金額同比下降51.9%；1000億-5000億元陣營(yíng)企業(yè)拿地金額同比下降22.41%；500億-1000億企業(yè)為保證規(guī)模化發(fā)展，仍保持積極拿地趨勢(shì)，拿地金額同比增長(zhǎng)34%；500億元以下企業(yè)拿地金額同比下降12%。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2018年以來(lái)房企拿地漸趨謹(jǐn)慎，源于行業(yè)下行及調(diào)控持續(xù)。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不景氣之外，2018年國(guó)內(nèi)重點(diǎn)城市市場(chǎng)整頓力度不減，對(duì)于土地提出更為苛刻的條件，比如配建規(guī)模增多、限價(jià)條款嚴(yán)格，這在很大程度上限制了企業(yè)的拿地能力。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，從2018年出讓土地溢價(jià)率持續(xù)走低、土地市場(chǎng)流拍增多中，可見(jiàn)房企拿地漸趨謹(jǐn)慎。據(jù)了解，2018年，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率13%，較去年同期下降16個(gè)百分點(diǎn)。從20家代表房企來(lái)看，其2018年新增土地儲(chǔ)備的溢價(jià)率均值為15.7%，同比下降21個(gè)百分點(diǎn)，土地溢價(jià)率大幅回落。而從土地流拍角度來(lái)看，據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)重點(diǎn)城市共流拍土地1808宗，同比增長(zhǎng)93%。
投資戰(zhàn)略現(xiàn)分化
北京商報(bào)記者梳理2018年房企拿地情況發(fā)現(xiàn)，在房企2018年度拿地金額及面積雙降之外，不同規(guī)模、不同類(lèi)型房企的拿地投資戰(zhàn)略出現(xiàn)分化，整體投資力度趨緩。
如2018年三季度之后，包括碧桂園、恒大、中海、保利在內(nèi)的部分TOP 10房企投資節(jié)奏表現(xiàn)出了明顯放緩的趨勢(shì)。而與之對(duì)應(yīng)的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，仍有部分房企投資力度不減：在2018年9-11月新增土地投資相對(duì)積極的五家房企中，有四家屬于央企、國(guó)企；此外，一些躋身TOP 50且規(guī)模在500億元左右的新上市房企拿地踴躍，如正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)等。
克而瑞研究中心分析稱(chēng)，新上市房企拿地?zé)岫炔粶p，一方面由于新上市房企短期內(nèi)資金壓力迅速緩解，為其戰(zhàn)略性投資擴(kuò)張?zhí)峁┝擞辛χ危涣硪环矫?，隨著上市后市場(chǎng)關(guān)注的提升，助力融資渠道的拓寬，這些房企的規(guī)模發(fā)展需求進(jìn)一步被滿足。
事實(shí)上，隨著行業(yè)“馬太效應(yīng)”的加劇，2019年為保證市場(chǎng)規(guī)模與“活下去”，房企在放緩?fù)顿Y動(dòng)作的同時(shí)，仍在積極補(bǔ)倉(cāng)過(guò)程中。其中龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)不減，行業(yè)集中度明顯。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年1-3月，TOP 100房企拿地總額5418億元，同比上升8.4%，實(shí)現(xiàn)微漲；TOP 10企業(yè)1-3月拿地總額1904億元，占TOP 100企業(yè)的35.2%。而從拿地金額來(lái)看，萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠地占據(jù)2019年一季度房企拿地榜單前三位，拿地金額分別為311億元、309億元以及225億元。
來(lái)自該機(jī)構(gòu)2018年一季度的拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，房企2019年拿地節(jié)奏確已放緩。2018年1-3月，TOP 10房企1-3月拿地總額2293億元，占TOP 50企業(yè)的46.5%。再看當(dāng)年拿地排行榜三甲，碧桂園以365億元拿地總額穩(wěn)坐頭把交椅，龍湖憑借341億元緊隨其后，萬(wàn)科則以294億元位居第三位。
抄底需謹(jǐn)慎
值得一提的是，后市擇機(jī)置地，成為眾房企2019年儲(chǔ)備糧倉(cāng)的關(guān)鍵詞。近年來(lái)擴(kuò)張勢(shì)頭迅猛、2018年穩(wěn)坐房企銷(xiāo)售排行榜第四名的融創(chuàng)中國(guó)，便是其中突出一例。
在3月29日召開(kāi)的2018年業(yè)績(jī)會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事孫宏斌曾公開(kāi)表態(tài)，融創(chuàng)中國(guó)2019年拿地會(huì)非常小心，一方面2019年樓市相關(guān)政策大幅放松的可能性不大，穩(wěn)定房?jī)r(jià)還是政府的核心訴求，另一方面當(dāng)前很多城市都偏熱，土地溢價(jià)率較高。彼時(shí)孫宏斌還表示， “我們?cè)谀玫厣喜](méi)有明確的目標(biāo)，還是要踏準(zhǔn)節(jié)奏”。
融創(chuàng)中國(guó)的節(jié)奏是“把握好地”。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，3月融創(chuàng)中國(guó)共拿地27宗，其中以二線城市和中西部地區(qū)為主，拿地金額為267.08億元，成交規(guī)劃建筑面積431.11萬(wàn)平方米，榮登拿地金額和面積排行榜雙料冠軍寶座。而4月伊始，融創(chuàng)中國(guó)便斥資60億元于長(zhǎng)三角區(qū)域先后攬入5宗用地（無(wú)錫3宗、上海2宗）。
嚴(yán)躍進(jìn)指出，盡管已經(jīng)言明2019年市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，但是基于融創(chuàng)中國(guó)新年度5500億元的銷(xiāo)售目標(biāo)以及企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)模發(fā)展與持續(xù)，融創(chuàng)中國(guó)在拿地上便也屢現(xiàn)動(dòng)作。“事實(shí)上，對(duì)于如融創(chuàng)中國(guó)一類(lèi)對(duì)新年度銷(xiāo)售目標(biāo)有著明確計(jì)劃，以及對(duì)規(guī)模擴(kuò)張極度渴求的中小房企而言，其在糧草儲(chǔ)備上仍存野心。”
不過(guò)據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，在市場(chǎng)回歸理性、房企投資節(jié)奏普遍放緩的背景下，不少企業(yè)已在內(nèi)部提高了拿地前測(cè)算階段的投資回報(bào)率?；诋?dāng)前資本市場(chǎng)環(huán)境走弱的預(yù)期依舊，2019年土地整體價(jià)格預(yù)計(jì)將持續(xù)走穩(wěn)，市場(chǎng)也將迎來(lái)適合仔細(xì)甄別、抄底拿地的新一輪戰(zhàn)略發(fā)展周期。而2019年企業(yè)業(yè)績(jī)規(guī)模的增長(zhǎng)，也將主要依靠供貨增長(zhǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。
“今年還是要謹(jǐn)慎一點(diǎn)！”張宏偉如是說(shuō)。并分析稱(chēng)，首先，當(dāng)前市場(chǎng)整體價(jià)格的上漲預(yù)期其實(shí)并沒(méi)有那么明顯，從新盤(pán)角度來(lái)講，現(xiàn)在賣(mài)得好的項(xiàng)目基本上是跌價(jià)的。在價(jià)格預(yù)期未見(jiàn)明顯好轉(zhuǎn)的情況下，拿地過(guò)于激進(jìn)的話，也很難賺錢(qián)。其次，雖然部分城市限價(jià)有所松動(dòng)，但是限價(jià)和限簽在大多數(shù)核心城市仍在執(zhí)行，這也會(huì)影響到整體市場(chǎng)價(jià)格的表現(xiàn)。第三，根據(jù)房企內(nèi)部拿地測(cè)算，其評(píng)估的凈利潤(rùn)大多在3%-5%，稍微控制不當(dāng)就會(huì)虧?！敖衲耆绻u(mài)房的話，很大程度上是不賺錢(qián)的。而一些企業(yè)積極拿地，其實(shí)也是在博弈明年、后年市場(chǎng)會(huì)好?！?/p>
張宏偉認(rèn)為，在拿地方面，2019年房企應(yīng)重點(diǎn)在二線及強(qiáng)三線儲(chǔ)備糧草。一線城市機(jī)會(huì)雖好，但進(jìn)入門(mén)檻較高且競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；普通的三四線城市一方面去庫(kù)存壓力仍存，另一方面市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，因而企業(yè)布局還需謹(jǐn)慎。“部分三四線城市機(jī)會(huì)型進(jìn)入，跑跑量還可以，但若想長(zhǎng)期戰(zhàn)略布局還要更加審慎一些?！?/p>
北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾
（責(zé)任編輯：盧相汀）
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