據(jù)中國(guó)之聲《新聞縱橫》報(bào)道，近日有媒體報(bào)道，陜西西安部分消費(fèi)者2016年通過(guò)簽訂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同的方式購(gòu)買了一樓盤所售房屋，并支付全款。兩年過(guò)去了，開(kāi)發(fā)商卻以當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證為由，將12名消費(fèi)者起訴至法院，要求確認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效。對(duì)此，消費(fèi)者無(wú)法接受，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商此舉完全是由于近兩年房?jī)r(jià)水漲船高，試圖廢止此前合同，以如今的高價(jià)重新銷售。目前，當(dāng)?shù)胤ㄔ阂呀?jīng)受理涉及12套房屋的系列案件并相繼開(kāi)庭審理。
西安的王女士告訴記者，2016年5月，通過(guò)朋友介紹，與西安聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司簽訂了內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同，購(gòu)買了紫杉莊園的一套房屋，并支付了140多萬(wàn)元的全款，“當(dāng)時(shí)它有一個(gè)政策是一次性付款打七折，所以那房子買下來(lái)是7070元一平方米，總價(jià)款為145萬(wàn)左右。當(dāng)時(shí)是朋友介紹的，那個(gè)房子還沒(méi)有蓋好，相當(dāng)于給內(nèi)部員工以及親屬有這樣一個(gè)內(nèi)部?jī)?yōu)惠價(jià)。其實(shí)當(dāng)時(shí)應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商缺錢，所以通過(guò)這種方式讓我們必須全款付?！?/p>
王女士表示，雖然當(dāng)時(shí)知道該項(xiàng)目尚未取得預(yù)售證，但開(kāi)發(fā)商多次承諾正在辦理當(dāng)中。直到今年年初，開(kāi)發(fā)商發(fā)來(lái)通知，要求清退此前所售房屋，這讓王女士無(wú)法接受。
今年2月開(kāi)發(fā)商聞天公司將王女士等12名買受人起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，理由是在簽訂合同時(shí)，原被告雙方均明知聞天公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的紫杉莊園項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)售許可證，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條及《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條的規(guī)定，雙方簽訂的合同為無(wú)效合同。
王女士代理律師羿克表示，開(kāi)發(fā)商以這樣的理由起訴消費(fèi)者要求終止合同十分鮮見(jiàn)，“從過(guò)往我們代理的很多案子以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀態(tài)看，很少或者沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商說(shuō)因?yàn)樽约呵啡狈ǘl件，或者不具備什么樣的資質(zhì)條件而主動(dòng)起訴購(gòu)房人，說(shuō)我們倆這合同無(wú)效。從正常的契約精神，或者從正常的法律、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序來(lái)講，幾乎沒(méi)有?！?/p>
羿克認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同具備商品房買賣合同的實(shí)質(zhì)要件，且已實(shí)際履行，應(yīng)為商品房買賣合同。合同已成立，應(yīng)受法律保護(hù)。而根據(jù)相關(guān)司法解釋和此前的判例，對(duì)開(kāi)發(fā)商主張的無(wú)效合同的說(shuō)法不能成立?！斑@個(gè)解釋是2003年的，在六年后的2009年，最高人民法院關(guān)于合同法解釋二第14條明確規(guī)定，對(duì)援引合同法52條要確認(rèn)違法無(wú)效的必須是效力性規(guī)范，管理性規(guī)范不能適用，沒(méi)有辦預(yù)售證銷售房屋顯然違反了政府管理上的規(guī)定，不是說(shuō)我們倆這個(gè)交易就不能做了，因?yàn)檫@個(gè)交易沒(méi)有損害社會(huì)公共利益。在2015年最高人民法院第八次民事審判工作會(huì)議上非常明確，類似于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，像這樣一些情況，開(kāi)發(fā)商以自己的過(guò)錯(cuò)主張無(wú)效，并由此獲取非法利益是不能夠得到支持的。另外有個(gè)最高法院的案例，這個(gè)案例里就明確了一點(diǎn)，如果在訴訟中取得了預(yù)售證，這個(gè)合同有效?！?/p>
據(jù)了解，此前開(kāi)發(fā)商聞天公司起訴另外兩名認(rèn)購(gòu)人的案件相關(guān)法院已經(jīng)審理并宣判，認(rèn)定合同無(wú)效，其中一名認(rèn)購(gòu)人已提起上訴。王女士一案則尚未確定開(kāi)庭時(shí)間。而涉案房屋已于今年6月8日，獲得《商品房預(yù)售許可證》。
3日下午，記者多次撥打開(kāi)發(fā)商一負(fù)責(zé)人電話，但其并未接聽(tīng)。隨后記者又撥打了聞天科技實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司電話希望了解相關(guān)情況，但截至發(fā)稿并未收到回復(fù)。
最高人民法院2003年公布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條明確，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。而涉案房屋直至2018年6月才取得《商品房預(yù)售許可證》，這也成為開(kāi)發(fā)商訴稱雙方簽訂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效的理由。值得注意的是，在此前已經(jīng)開(kāi)庭審理的案件中，原告開(kāi)發(fā)商聞天公司曾提到，2016年8月，西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局曾對(duì)聞天公司下達(dá)行政處罰書，因?yàn)闆](méi)有取得預(yù)售證，要求開(kāi)發(fā)商停止銷售，并對(duì)無(wú)證銷售的房屋進(jìn)行清退。那么如果當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商及時(shí)對(duì)無(wú)證銷售房屋進(jìn)行清退，是否就可以避免如今的糾紛？
王女士認(rèn)為，當(dāng)初簽訂合同時(shí)的售價(jià)是每平方米7000多元，現(xiàn)在該樓盤均價(jià)已近25000元，這是開(kāi)發(fā)商不愿履行合同的原因。
羿克認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商所依據(jù)的司法解釋，初衷也是為了保護(hù)購(gòu)房人權(quán)益，“從2003年最高法院的司法解釋第二條看，當(dāng)時(shí)的立法目的是為了保護(hù)購(gòu)房的業(yè)主，如果說(shuō)我買了這個(gè)房以后，開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期拿不到預(yù)售證，那我辦不了房產(chǎn)證，這個(gè)時(shí)候如果我起訴要求開(kāi)發(fā)商給我退款退不了，在這種情況下，考慮要解決這個(gè)問(wèn)題才有這個(gè)司法解釋?！?/p>
西安市長(zhǎng)安區(qū)房管局市場(chǎng)科負(fù)責(zé)人3日在接受中國(guó)之聲采訪時(shí)證實(shí)，2016年的確曾就紫杉莊園項(xiàng)目存在的違規(guī)銷售問(wèn)題進(jìn)行過(guò)處罰，而事后開(kāi)發(fā)商曾回復(fù)稱已經(jīng)進(jìn)行了整改清退。
這位負(fù)責(zé)人表示，今年年初再次接到群眾舉報(bào)該項(xiàng)目違規(guī)銷售問(wèn)題，又對(duì)其進(jìn)行了立案調(diào)查，并作出行政處罰。該項(xiàng)目雖然目前已正式取得預(yù)售許可證，但對(duì)于涉案的12套房屋，房管部門已要求暫不得銷售。（記者楊博宇）
（責(zé)任編輯：盧相?。?/p>
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