如今太原市高層住宅小區(qū)的電梯里，很少?zèng)]有懸掛廣告的，或是電子屏，或是海報(bào)框。小區(qū)外墻面、門(mén)禁等醒目位置，也會(huì)有或大或小的商業(yè)廣告。這些時(shí)常更換的大小廣告，業(yè)主已經(jīng)習(xí)以為常，但廣告是在公共“地界”收益的，這錢(qián)去哪兒了，業(yè)主應(yīng)該有知情權(quán)。
家住小店區(qū)一棟高層的居民給山西晚報(bào)打來(lái)電話這樣說(shuō)道，“按道理來(lái)說(shuō)，小區(qū)物業(yè)管理公司和業(yè)主及其委員會(huì)應(yīng)該有一份相關(guān)協(xié)議，就是否同意小區(qū)發(fā)布廣告，廣告費(fèi)用如何處理等做出明確說(shuō)明。只有業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)同意后，才能發(fā)布廣告。而實(shí)際生活中，許多業(yè)主根本不了解廣告位的收費(fèi)和支出?！彼f(shuō)，希望通過(guò)山西晚報(bào)，了解太原其他小區(qū)的做法。
商家投放廣告，收益到了哪里？就此問(wèn)題，山西晚報(bào)記者連日來(lái)進(jìn)行了調(diào)查采訪。
勝利街某小區(qū) 多用作物業(yè)管理和小區(qū)活動(dòng)
4月23日上午，山西晚報(bào)記者來(lái)到杏花嶺區(qū)勝利街的一個(gè)小區(qū)，這里的單元電梯轎廂內(nèi)基本都有各種廣告。“物業(yè)會(huì)定期公布小區(qū)廣告收入和支配情況，我們小區(qū)的物業(yè)管理挺好的，這點(diǎn)大家特別放心?！痹谝徊侩娞輧?nèi)，從外面買(mǎi)菜回來(lái)的居民劉女士這樣對(duì)山西晚報(bào)記者說(shuō)道。
漫步在這個(gè)小區(qū)里，人工湖、涼亭、各種顏色的花卉、小區(qū)綠化帶都十分整潔，讓人心曠神怡。健身器材、兒童活動(dòng)區(qū)更有大人小孩在健身游玩，不時(shí)傳來(lái)陣陣歡笑聲。
居民陳女士正帶著兩歲的寶寶在小公園里玩滑梯，聽(tīng)山西晚報(bào)記者問(wèn)到小區(qū)廣告收入的事，她說(shuō)自己知道一些?！澳阋部匆?jiàn)了，我們小區(qū)環(huán)境這么好，和物業(yè)管理分不開(kāi)，還有很多設(shè)施都需要定期維護(hù)，這都需要錢(qián)啊，小區(qū)廣告收入應(yīng)該是用在這些地方上了?！?/p>
隨后山西晚報(bào)記者聯(lián)系到該小區(qū)的物業(yè)管理人員，對(duì)方介紹說(shuō)，小區(qū)里的廣告一般都是電梯轎廂懸掛廣告，還有的單元電梯里沒(méi)有鋪設(shè)廣告，所以小區(qū)廣告收入不穩(wěn)定，但是都用在物業(yè)管理和小區(qū)活動(dòng)中了。
“我們每個(gè)月都會(huì)組織各種類(lèi)型的小區(qū)活動(dòng)，比如親子運(yùn)動(dòng)會(huì)、電影放映、健康講座等等，這些活動(dòng)都需要費(fèi)用?！痹摴芾砣藛T說(shuō)，小區(qū)環(huán)境維護(hù)和設(shè)備更新也是小區(qū)廣告支出的一部分，但是往往支出要超出廣告收入，經(jīng)常需要物業(yè)和開(kāi)發(fā)集團(tuán)申請(qǐng)另外撥款。
“總之我們所有的廣告收入，都會(huì)用在小區(qū)里，用在居民身上，大家盡可以放心。”該管理人員說(shuō)，有個(gè)別居民覺(jué)得物業(yè)收取了小區(qū)廣告收入后，沒(méi)有物盡其用，所以物業(yè)會(huì)定期公開(kāi)收支情況。
北美楓情小區(qū) 由業(yè)委會(huì)安排給居民辦實(shí)事
在萬(wàn)柏林區(qū)北美楓情小區(qū)里，今年春節(jié)前夕，小區(qū)業(yè)委會(huì)利用小區(qū)公共廣告費(fèi)，將小區(qū)一處廢棄的樓道改造布置成了居民活動(dòng)室，正式向全體居民免費(fèi)開(kāi)放。
北美楓情小區(qū)屬于和澤苑社區(qū)，社區(qū)主任張永清告訴山西晚報(bào)記者，北美楓情小區(qū)是如今社區(qū)里居民和物業(yè)相處最和諧的小區(qū)之一，因?yàn)橛辛司用襁x出的業(yè)主委員會(huì)從中為媒，協(xié)調(diào)居民與物業(yè)的關(guān)系，所以現(xiàn)在這個(gè)小區(qū)的各項(xiàng)工作都開(kāi)展得很好。
其實(shí)北美楓情小區(qū)成立業(yè)委會(huì)，并且通過(guò)業(yè)委會(huì)發(fā)揮最大作用，也是源于居民與物業(yè)的矛盾沖突。原來(lái)因?yàn)橛行I(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)有意見(jiàn)，故意拖欠物業(yè)費(fèi)，使得小區(qū)物業(yè)公司難以為繼，最后被迫撤走。在這種情況下，居民們通過(guò)社區(qū)的幫助，迅速籌備并成立了業(yè)主委員會(huì)，一向熱心的小區(qū)居民劉元外被大家推選為業(yè)委會(huì)主任，開(kāi)始為居民們奔走。在劉元外的組織下，600戶(hù)居民很快就通過(guò)程序，選出了新的業(yè)主委員會(huì)，選老劉當(dāng)業(yè)委會(huì)的主任。
“小區(qū)公共廣告位出租，每年能有4萬(wàn)元收益，我們?cè)谄刚?qǐng)物業(yè)公司的時(shí)候，就在合同里寫(xiě)明，這筆錢(qián)必須留著，由業(yè)委會(huì)來(lái)安排，用于給全體業(yè)主辦點(diǎn)實(shí)事，而且新來(lái)的物業(yè)公司也答應(yīng)了。”劉元外說(shuō)。
2017年，業(yè)委會(huì)拿到了第一次公共廣告位的出租收益，在小區(qū)廣場(chǎng)上建起了大型兒童淘氣堡，給小區(qū)的孩子們提供了玩耍的好去處，業(yè)主們特別歡迎，2018年小區(qū)又利用廣告位的出租費(fèi)用給居民安裝了新的健身器材，還有一批休閑桌椅。2019年的收益目前都用于40平方米的活動(dòng)室了，里面有棋牌桌椅，還安裝了凈水機(jī)。劉元外說(shuō)明年業(yè)委會(huì)還會(huì)給業(yè)主辦新的實(shí)事。
律師解釋 如無(wú)特殊規(guī)定收益歸業(yè)主所有
廣告位、廣告牌就在自己的家門(mén)口，業(yè)主究竟能不能做主？收入應(yīng)該歸誰(shuí)？又該如何分配？針對(duì)小區(qū)公共收益的問(wèn)題，山西晚報(bào)記者咨詢(xún)了山西瀚澤律師事務(wù)所律師郭藝強(qiáng)。
郭藝強(qiáng)說(shuō)，《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”第七十六條規(guī)定：“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)要由業(yè)主共同決定?！绷?yè)?jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用?！?/p>
“除非雙方另有約定，否則，小區(qū)公共部位的經(jīng)營(yíng)所得屬于公共收益，歸全體業(yè)主共有。”郭藝強(qiáng)說(shuō)，小區(qū)業(yè)主有權(quán)共同決定廣告位使用權(quán)的歸屬，同時(shí)廣告發(fā)布的費(fèi)用也應(yīng)歸全體業(yè)主共同所有。物業(yè)要設(shè)立廣告牌，都需要經(jīng)過(guò)小區(qū)業(yè)主或業(yè)委會(huì)的同意或授權(quán)。如果未經(jīng)業(yè)主許可，物業(yè)公司擅自經(jīng)營(yíng)所取得收益，業(yè)主可以通過(guò)業(yè)委會(huì)向物業(yè)提出異議和追討，對(duì)廣告進(jìn)行拆除。
“物業(yè)公司經(jīng)業(yè)委會(huì)授權(quán)設(shè)立的廣告牌，業(yè)主可與物業(yè)公司簽訂合約，按合同安排、使用這些廣告所帶來(lái)的收益。”郭藝強(qiáng)表示，一般來(lái)說(shuō)都用于公共開(kāi)支，如沖抵物業(yè)管理費(fèi)、公攤水電費(fèi)；用來(lái)補(bǔ)充住房維修基金；用于改善小區(qū)服務(wù)，提高公共服務(wù)能力等。此外，按照雙方約定，還可以從中提取一部分作為報(bào)酬，給幫助招商和管理的物業(yè)公司。如果沒(méi)有合同或是約定不明確，廣告收益應(yīng)歸全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)許可，物業(yè)公司不得擅自使用這些收益。物業(yè)公司應(yīng)該自覺(jué)、主動(dòng)地公示廣告牌等公共收益的收支情況。
山西晚報(bào)記者 吳學(xué)強(qiáng) 張婉
（責(zé)編：高光甫）
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